民法・関連法令法令基準日 2019年4月1日
令和元年度（2019年）管理業務主任者試験 問42
Ａが所有するマンションの一住戸について、自らを貸主とし、借主Ｂと、期間を5年とする定期建物賃貸借契約（以下、本問において「本件契約」という。）を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 1本件契約において、相互に賃料の増減額請求をすることはできない旨の特約は無効である。
- 2Ａは、本件契約を締結するに当たり、あらかじめＢに対し、本件契約期間満了後の更新はなく終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならないが、本件契約書に明確にその旨が記載され、Ｂがその内容を認識しているときは、説明をしなくてもよい。
- 3本件契約の期間を6箇月とした場合においては、本件契約は期間の定めのない契約とみなされる。
- 4本件契約の目的が、事業用のものであるか否かにかかわらず、公正証書による等書面によりしなければならない。
正解 肢4
出典:令和元年度 管理業務主任者試験 問42。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説AI解説
本問の論点
定期建物賃貸借の要式性、事前説明、期間の下限、借賃改定特約の効力を問う。
正解の根拠
借地借家法第38条第1項は、期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができると規定する。書面によることは成立要件であり、目的が事業用のものであるか否かを問わない。よって、正解は肢4。
各肢の検討
肢1:誤り。借地借家法第38条第7項は、借賃の改定に係る特約がある場合には借賃増減請求の規定を適用しないとしており、増減額請求をすることができない旨の特約は有効である。
肢2:誤り。借地借家法第38条第2項は、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならないと定め、この書面は契約書とは別個のものを要する。借地借家法第38条第3項により、説明をしなかったときは更新がないこととする旨の定めは無効となる。
肢3:誤り。定期建物賃貸借では一年未満の期間の定めも有効であり、期間の定めのない契約とみなされることはない。
肢4:正しい。公正証書による等書面によらなければならない。
一言まとめ
定期借家は書面で契約、別の書面で事前説明、期間は一年未満でも可。
一問一答各肢の正誤
×肢1本件契約において、相互に賃料の増減額請求をすることはできない旨の特約は無効である。
誤り。借地借家法第38条第7項は、借賃の改定に係る特約がある場合には借賃増減請求の規定を適用しないとしており、増減額請求をすることができない旨の特約は有効である。
×肢2Ａは、本件契約を締結するに当たり、あらかじめＢに対し、本件契約期間満了後の更新はなく終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならないが、本件契約書に明確にその旨が記載され、Ｂがその内容を認識しているときは、説明をしなくてもよい。
誤り。借地借家法第38条第2項は、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならないと定め、この書面は契約書とは別個のものを要する。借地借家法第38条第3項により、説明をしなかったときは更新がないこととする旨の定めは無効となる。
×肢3本件契約の期間を6箇月とした場合においては、本件契約は期間の定めのない契約とみなされる。
誤り。定期建物賃貸借では一年未満の期間の定めも有効であり、期間の定めのない契約とみなされることはない。
○肢4本件契約の目的が、事業用のものであるか否かにかかわらず、公正証書による等書面によりしなければならない。
正しい。公正証書による等書面によらなければならない。
関連条文解説で引用
- 借地借家法第38条第1項
- 借地借家法第38条第2項
- 借地借家法第38条第3項
- 借地借家法第38条第7項
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