民法・関連法令法令基準日 2018年4月1日
平成30年度（2018年）管理業務主任者試験 問42
区分所有者Ａが、自己所有のマンションの専有部分甲（以下、本問において「甲」という。）をＢに賃貸する場合に関する次の記述のうち、民法、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、ＡＢ間の賃貸借契約は、定期建物賃貸借契約ではないものとする。
- 1ＡＢ間において、一定期間、賃料を増額しない旨の特約がある場合には、経済事情の変動により、当該賃料が近傍同種の建物に比較して不相当になったときでも、Ａは、当該特約に定める期間、増額請求をすることができない。
- 2ＡＢ間で賃貸借契約を締結し、Ｂが入居した後に、Ａが甲を第三者Ｃに譲渡し、Ｃが移転登記をした場合でも、Ｃに賃貸人たる地位が移転した旨をＡがＢに通知しなければ、Ｃに賃貸人の地位は移転しない。
- 3ＡＢ間の賃貸借契約において、Ａからの解約は6月の予告期間を置き、Ｂからの解約は1月の予告期間を置けば、正当の事由の有無を問わず中途解約できる旨の特約は有効である。
- 4ＡＢ間において、甲の使用目的を専らＢの事務所として賃貸借する旨を賃貸借契約書に明示した場合は、借地借家法は適用されない。
正解 肢1
出典:平成30年度 管理業務主任者試験 問42。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説AI解説
本問の論点
専有部分の賃貸借をめぐり、借賃の増額請求と不増額特約、賃貸人たる地位の移転、中途解約の特約、借地借家法の適用範囲を問う問題である。
正解の根拠
借地借家法第32条第1項は、建物の借賃が経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができるとしつつ、ただし書で、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従うと定めている。したがって、不増額特約に定める期間中は増額請求をすることができない。よって、正解は肢1。
各肢の検討
肢1: 正しい。借地借家法第32条第1項ただし書のとおりである。
肢2: 誤り。賃貸人たる地位は建物所有権の移転に伴って移転し、譲受人は所有権移転登記を備えれば賃借人に対抗できる。賃借人への通知は移転の要件ではない。
肢3: 誤り。借地借家法第28条第1項は、建物の賃貸人による解約の申入れは、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができないと定めており、正当事由を不要とする特約は賃借人に不利で無効である。
肢4: 誤り。事務所として使用する建物の賃貸借にも借地借家法は適用される。
一言まとめ
不増額特約は有効だが、減額請求の排除と正当事由の排除は賃借人に不利で無効である。
一問一答各肢の正誤
○肢1ＡＢ間において、一定期間、賃料を増額しない旨の特約がある場合には、経済事情の変動により、当該賃料が近傍同種の建物に比較して不相当になったときでも、Ａは、当該特約に定める期間、増額請求をすることができない。
正しい。借地借家法第32条第1項ただし書のとおりである。
×肢2ＡＢ間で賃貸借契約を締結し、Ｂが入居した後に、Ａが甲を第三者Ｃに譲渡し、Ｃが移転登記をした場合でも、Ｃに賃貸人たる地位が移転した旨をＡがＢに通知しなければ、Ｃに賃貸人の地位は移転しない。
誤り。賃貸人たる地位は建物所有権の移転に伴って移転し、譲受人は所有権移転登記を備えれば賃借人に対抗できる。賃借人への通知は移転の要件ではない。
×肢3ＡＢ間の賃貸借契約において、Ａからの解約は6月の予告期間を置き、Ｂからの解約は1月の予告期間を置けば、正当の事由の有無を問わず中途解約できる旨の特約は有効である。
誤り。借地借家法第28条第1項は、建物の賃貸人による解約の申入れは、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができないと定めており、正当事由を不要とする特約は賃借人に不利で無効である。
×肢4ＡＢ間において、甲の使用目的を専らＢの事務所として賃貸借する旨を賃貸借契約書に明示した場合は、借地借家法は適用されない。
誤り。事務所として使用する建物の賃貸借にも借地借家法は適用される。
関連条文解説で引用
- 借地借家法第32条第1項
- 借地借家法第28条第1項
法令基準日:2018年4月1日現在で施行されている規定に基づく。本サイトの解説は学習補助を目的とし、法的助言ではありません。